Cât câștigă în medie un dezvoltator pe apartament?

Prețurile apartamentelor noi în standardul dezvoltatorului în marile orașe ale țării noastre sunt destul de ridicate. În prezent, aproape nimeni nu își poate permite să cumpere un apartament mare fără ajutorul unei ipoteci. Adesea vedem lăcomia dezvoltatorilor drept motivul ratei ridicate pe m2 de imobile. Dar câștigurile lor sunt chiar atât de mari? Și în ce măsură se traduc în prețuri mai mari pentru apartamente?

Ați cumpărat un apartament și căutați o companie de renovare dovedită? Utilizați serviciul de căutare a contractorilor și primiți oferte de la companii interesate să vă execute comanda!

Care este marja dezvoltatorului?

Marja medie a dezvoltatorilor este de aproximativ 20%. Cu toate acestea, trebuie să ne amintim că marja nu este venitul dezvoltatorului. Prețul apartamentului constă din

Costuri variabile - adică achiziționarea de terenuri, angajarea constructorilor, proiectarea construcțiilor, impozite, materiale, costurile autorizațiilor și formalitățile.

Marja - adică diferența dintre costurile fixe și prețul unui apartament.

Costuri fixe - așa cum s-a menționat mai sus, marja dezvoltatorului nu este suma venitului său. Toate costurile fixe trebuie deduse din marjă (să presupunem 20%). Acestea vor fi taxe de birou, taxe de personal administrativ, taxe de marketing etc. Costurile fixe variază de obicei între 5 și 12% din marjă. Astfel, veniturile totale ale dezvoltatorului nu mai sunt atât de mari.

Câștigurile numerice ale dezvoltatorului

Din raportul BNP „Informații cu privire la prețurile locuințelor și situația de pe piața imobiliară rezidențială și comercială din Polonia în al treilea trimestru al anului 2015” arată că prețurile medii de achiziție a apartamentelor din cele mai mari orașe ale țării noastre sunt:

• Varșovia - 7.800 PLN / m² (incluzând aproximativ 1.500 PLN în marjă de dezvoltare).
• Gdynia - 6.800 PLN / m² (incluzând aproximativ 1.200 PLN în marja de dezvoltare).
• Cracovia - 6.400 PLN / m² (incluzând aproximativ 1.500 PLN în marjă de dezvoltare).
• Gdańsk - 6.300 PLN / m² (incluzând aproximativ 1.100 PLN în marja de dezvoltare).
• Poznań - 6.100 PLN / m² (incluzând aproximativ 1.200 PLN în marja de dezvoltare).
• Wrocław - 6.000 PLN / m² (incluzând aproximativ 1.100 PLN în marja de dezvoltare).
• Łódź - 4 500 PLN / m² (incluzând aproximativ 900 PLN din marja dezvoltatorului).

Pe baza calculelor de mai sus, vom lua în considerare costurile achiziționării unui exemplu de apartament. Să presupunem că achiziționăm un spațiu cu două camere cu o suprafață de 40 m2². Cât va fi marja dezvoltatorului?

• Varșovia - prețul apartamentului va fi de 312.000 PLN. Marja dezvoltatorului este de aproximativ 60.000 PLN.
• Gdynia - vom plăti 272.000 PLN pentru apartament. Din care 48.000 PLN vor fi alocați marjei de dezvoltare.
• Cracovia - în 40 m² vom plăti 256.000 PLN pentru apartament. Marja dezvoltatorului este de aproximativ 60.000 PLN.
• Gdańsk - achiziția va costa aproximativ 252.000 PLN. Marja dezvoltatorului este de 44.000 PLN
• Poznań - vom cumpăra un apartament pe piața primară pentru aproximativ 244.000 PLN. Din care 48.000 PLN vor fi folosiți de marja dezvoltatorului.
• Wrocław - sediul va costa aproximativ 240.000 PLN. Marja dezvoltatorului este de aproximativ 44.000 PLN.
• Łódź - prețul apartamentului va fi relativ mic și se va ridica la 180.000 PLN. Bine. 36.000 PLN. din suma de mai sus va fi marja dezvoltatorului.

Veniturile dezvoltatorilor sunt chiar atât de mari?

Este adevărat că marja de dezvoltare poate fi o povară destul de grea pentru persoana care cumpără proprietatea. Marja medie în al treilea trimestru al anului 2015 a fost de 20% din valoarea proprietății. Desigur, acest lucru nu înseamnă că dezvoltatorul a câștigat atât de mult din vânzări. După deducerea costurilor fixe, 8-15% au rămas în buzunar. Este mult?

Din punctul de vedere al cumpărătorului, cu siguranță da. Cu toate acestea, specialiștii subliniază că, datorită contribuției de multe ori de milioane de dolari și a riscului comercial, aceasta nu este o miză excesivă. Dezvoltatorii menționează momentele exploziei, când marja medie a fost de aproximativ 40%. Totul indică faptul că creșterea intensă a prețurilor imobiliare este deja în spatele nostru. Marjele de dezvoltare foarte mari sunt istorie. Este adevărat că există și investiții în care marja este peste 30%. Cu toate acestea, acum sunt rare. Din ce în ce mai des, marja de dezvoltare scade sub valoarea de 20%. Într-un fel, acest lucru este legat de implementarea celei de-a doua ediții a programului Mieszkanie dla Młodych, de unde puteți cumpăra și apartamente de pe piața secundară. Acest lucru îi obligă pe dezvoltatori să reducă prețurile și, indirect, să își reducă marjele.

De unde provin prețurile imobiliare exorbitante

Uneori, în ofertele de vânzare apar bunuri imobiliare, ale căror prețuri diferă semnificativ de tarifele actuale ale pieței. Este legat de lăcomia extremă a dezvoltatorului care dorește să câștige mai mult de la cumpărător? Nu neaparat. Amintiți-vă că una dintre componentele costurilor spațiilor este prețul de achiziție al parcelei construibile. Prin urmare, prețurile apartamentelor în locații extrem de atractive vor fi mult mai scumpe pentru cumpărător. La stabilirea prețului terenului, se utilizează cel mai des rata PUM (Zona rezidențială utilizabilă). Este un indicator care arată cât spațiu de locuit poate fi „obținut” din fiecare metru pătrat² suprafata solului. Planurile de dezvoltare spațială, care indică numărul maxim de etaje ale unei clădiri, au cel mai semnificativ impact asupra indicelui PUM. De exemplu, dacă planurile prevăd construcția unei clădiri cu 4 etaje, atunci coeficientul PUM pentru fiecare 1 m² terenul va fi 4.

Pentru simplificare, presupunem că cu cât valoarea terenului este mai mare, cu atât va fi mai mare coeficientul PUM. Valoarea sa medie în cazul Varșoviei este de aproximativ 1.800 PLN. Pentru comparație, valoarea PUM din Łódź nu depășește adesea 500 PLN. În consecință, prețurile imobiliare din acest oraș vor fi mult mai atractive.

Și când cumpărăm un apartament?

Dacă am decis deja să cumpărăm un apartament de la un dezvoltator, merită să luăm în considerare costurile finisării acestuia. Dacă vrem să executăm lucrările la un standard decent, trebuie să ținem cont de cheltuielile de până la 20% din prețul inițial al apartamentului. Desigur, munca se poate face și mult mai ieftin, iar costul exact poate fi calculat pe calculator de reparații.

Și unde să găsiți un antreprenor dovedit care să efectueze lucrările la un nivel ridicat în același timp și nu vă va factura o sumă imensă? Cele mai bune de pe Internet, printre companiile dovedite care vă vor prezenta oferte după completarea acestui formular.