Înainte de a cumpăra un apartament, ne confruntăm cu multe alegeri. Primul este alegerea dintre apartamentele noi și secundare. În ultimele decenii, s-a înregistrat o scădere a popularității apartamentelor din blocurile vechi. Este probabil legat de multe beneficii rezultate din achiziționarea de apartamente de la dezvoltatori. Mai jos vă prezentăm avantajele și dezavantajele de bază ale ambelor soluții.
Nu uitați să luați în considerare costurile de renovare sau finisare înainte de a cumpăra un apartament. Pe ambele le puteți calcula gratuit pe Calculatoarele de construcții.
Avantajele și dezavantajele pieței primare
Apartamentele în blocuri noi sunt create pe baza noilor soluții tehnologice. Acest lucru se traduce în mod vizibil prin confortul utilizării lor. Interiorul apartamentelor este de obicei destul de ușor de amenajat, iar aspectul lor este destul de bine gândit. După achiziționarea proprietății, tot ce trebuie să facem este să o terminăm corect (majoritatea apartamentelor noi sunt în starea dezvoltatorului). Se estimează că costul finisării unui apartament nou este de aproximativ 1.000 PLN / m2dar costurile pot varia foarte mult. La fel și rentabilitatea investiției într-un apartament de-a lungul mai multor ani. Pentru a calcula cât de mult ne va costa, merită să folosiți site-ul profit.pl și să îl calculați singur.
Un alt avantaj al construcției noi este infrastructura modernă a zonei înconjurătoare. În jurul noilor blocuri se construiesc garaje moderne, magazine și locuri de joacă. Zona înconjurătoare arată adesea mult mai bine decât atunci când este înconjurată de blocuri mari de plăci. Unele domenii de locuințe nou construite sunt închise suplimentar, ceea ce crește siguranța rezidenților și le crește calitatea vieții. Există, de asemenea, opinia că majoritatea proprietăților blocurilor noi (chiar și a celor care nu sunt împrejmuite) sunt mult mai sigure decât vecinătatea blocurilor prefabricate. Depinde desigur de locație, dar ținând cont de monitorizarea utilizată în mod obișnuit în interiorul proprietății închise și a securității prezente în mod constant, este greu de imaginat o proprietate mai sigură.
Aspectul elegant al scărilor este de asemenea important, deoarece acestea nu seamănă cu cele din clădirile vechi, adesea deteriorate. Ascensorii funcționali și împrejurimile elegante fac mult mai plăcută locuirea în clădiri noi. De asemenea, este benefic pentru investitorii care intenționează să își închirieze noul apartament. Împrejurimile eficiente și o nouă amenajare interioară vor crește cu siguranță prețul închirierii unui apartament.
De asemenea, merită să ne amintim că investitorii care cumpără proprietăți imobiliare pe piața primară nu trebuie să plătească impozite pe tranzacțiile de drept civil (cum este cazul imobilelor de pe piața secundară). Valoarea acestui impozit este echivalentul a 2% din valoarea proprietății. Cu toate acestea, în practică, aceștia trebuie să plătească TVA (inclus în prețul apartamentului), ceea ce înseamnă că taxa reală pentru stat este mult mai mare decât în cazul pieței secundare.
Un avantaj suplimentar este faptul că apartamentele noi sunt acoperite de o perioadă de garanție de câțiva ani. Toate neajunsurile și neajunsurile din apartament, care nu au fost cauzate de o utilizare necorespunzătoare, trebuie reparate de către dezvoltator. Pentru investitor, va fi o garanție suplimentară care să garanteze că nu va face față cheltuielilor neprevăzute în viitor. În acest moment, merită menționat și micile taxe asociate funcționării clădirii. Noile blocuri nu vor necesita renovare de mai mulți ani, ceea ce se va traduce printr-o reducere notabilă a contribuțiilor la fondurile de renovare. Soluțiile moderne de construcție fac, de asemenea, facturile de încălzire foarte mici.
Singurul dezavantaj semnificativ al acestei soluții este prețul imobiliar. Apartamentele din blocuri noi sunt încă mai scumpe decât cele de pe piața secundară. Pentru aceiași bani, putem cumpăra o proprietate mai mare, uzată, care va fi amplasată suplimentar mai aproape de centrul orașului. Pentru unii investitori, nevoia de a aștepta un apartament poate fi, de asemenea, un dezavantaj. Dezvoltatorii încearcă să adune cumpărători înainte ca întregul bloc să fie finalizat. De aceea, mulți investitori își văd apartamentul doar în design. Uneori trebuie să așteptați până la câțiva ani pentru finalizarea tranzacției și pentru mutarea în apartament.
Avantajele și dezavantajele pieței de desfacere
Piața secundară este adesea asociată cu blocuri gri realizate din panouri mari. Cu toate acestea, imaginea unor locuințe vechi și urâte nu are întotdeauna o justificare reală. Tot mai multe imobile vechi își modernizează infrastructura, iar blocurile izolate capătă un aspect estetic.
Un alt avantaj în favoarea pieței secundare este de obicei o locație bună. Majoritatea blocurilor vechi sunt situate în apropierea punctelor centrale ale orașelor. Caracteristica lor caracteristică este de obicei o infrastructură bine dezvoltată și conexiuni de transport adecvate cu restul orașului.
Din păcate, calitatea locuințelor poate lăsa mult de dorit. O mulțime de bunuri imobiliare de pe piața secundară necesită renovări majore. În cazul apartamentelor noi, nu avem probleme majore cu estimarea costurilor acestor lucrări. Cu toate acestea, renovarea unei proprietăți ocupate este aproape întotdeauna asociată cu cheltuieli neprevăzute anterior. Estimarea inițială a costului investitorului poate diferi de suma reală cu până la 30 - 40%. Desigur, costurile renovării unui apartament vechi pot fi calculate și pe calculatoarele de construcție (faceți clic aici pentru a calcula gratuit costul renovării), dar există întotdeauna riscul ca în timpul renovării băii să fie necesar să înlocuiți , de exemplu, întreaga instalație sanitară sau lucrări suplimentare la uscarea pereților umezi. Acesta este un inconvenient destul de mare la care merită să acordați o atenție specială.
Un alt dezavantaj care descurajează potențialii investitori este aspectul urât și ineficient al împrejurimilor. Scările gri, fără pătrate, locuri de joacă sau chiar fără lift într-un bloc cu patru niveluri sunt din păcate banale. Un dezavantaj suplimentar este lipsa unor parcări acoperite adecvate. Majoritatea locuitorilor sunt obligați să-și lase vehiculele în aer liber. Desigur, se poate lua în considerare serios securizarea zonei.
O problemă semnificativă a locuințelor de pe piața secundară (în special în blocurile construite înainte de 1990) este structura constantă a camerelor. Renovarea acestui tip de proprietate poate fi foarte dificilă. Majoritatea pereților din apartamentele remarcabile nu pot fi mutate sau demolate. Drept urmare, nu putem schimba aspectul camerelor, iar coridoarele prea înguste și înguste sunt o mare dificultate în utilizare. Prin urmare, înainte de a cumpăra o proprietate de pe piața secundară, trebuie să studiați cu atenție starea acesteia, să vă gândiți la opțiunile de renovare și să vedeți zona înconjurătoare.
Comparație între costul finisării apartamentului și costul renovării
După cum sa menționat mai sus, apartamentele de pe piața primară necesită de obicei un finisaj complet. Acestea se încadrează în standardul dezvoltatorului, ceea ce înseamnă că trebuie să investim în continuare în finisarea pardoselilor, vopsirea pereților, echipamente pentru baie și bucătărie, finisarea instalațiilor sanitare și achiziționarea de echipamente de bază. Costul aproximativ al finisării unui apartament tipic este de aproximativ 1.000 PLN / m2dar mai multe detalii despre el pot fi găsite în acest articol.
La rândul său, în apartamentele de pe piața secundară, trebuie să evaluăm noi înșine amploarea renovării. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor va fi posibilă utilizarea infrastructurii existente. Costul renovării este aproape întotdeauna mai mic decât costul finisării unui apartament într-un standard pentru dezvoltatori. Singura excepție sunt apartamentele vechi, care se află într-o stare foarte proastă. Necesitatea uscării pereților, îndepărtării ciupercilor, înlocuirea ferestrelor sau renovarea întregii instalații electrice și sanitare poate crește semnificativ costurile întregului proiect. Cu toate acestea, o astfel de situație este rară. În marea majoritate a cazurilor, costul renovării unui apartament vechi este mai mic decât costul finisării unui apartament nou într-un standard pentru dezvoltatori. Detalii despre costurile asociate cu o renovare cuprinzătoare a unui apartament folosit pot fi găsite în acest articol.
Ce apartamente noi sunt cele mai populare?
De câțiva ani, apartamentele cu două camere cu o suprafață care nu depășește 50 m au fost cele mai populare în rândul investitorilor2. Aceasta este cea mai rentabilă soluție. Două camere separate pot crește prețul de închiriere sau pot permite unei familii cu un copil să trăiască. Este, de asemenea, o soluție bună în orașele academice. Mulți tineri proprietari locuiesc într-o cameră și închiriază alta. În acest fel, primește fonduri pentru chirie și propriile cheltuieli de bază.
Apartamentele studio sunt puțin mai populare. Este legat de funcționalitatea lor inferioară. O cameră single nu este cea mai bună soluție pentru o familie cu copii și nu aduce atât de multe venituri din închiriere. Apartamentele cu două camere menționate mai sus sunt mult mai funcționale și populare. Interesant este că dimensiunea lor poate fi doar puțin mai mare. 2 camere sunt înghesuite într-o zonă relativ mică de către dezvoltatori. Datorită acestui fapt, un apartament cu 2 camere nu este mult mai scump decât un apartament studio. Cu toate acestea, poate fi foarte strâns pentru o familie de 3 sau 4 …
Investitorii sunt interesați și de apartamentele cu 3 camere. Cu toate acestea, achiziționarea lor implică costuri mult mai mari decât în cazul studiourilor și apartamentelor cu două camere. Investitorii fără capital adecvat trebuie să aibă cel puțin 20% din propria contribuție. Valoarea obligației lor de credit este, de asemenea, mai mare. Un preț mai mare al unui apartament poate fi, de asemenea, asociat cu o creștere a valorii bonității. La rândul său, aceasta este o limitare pentru un anumit grup de potențiali investitori. Un apartament cu 3 camere este o soluție foarte confortabilă pentru investitor, dar nu toată lumea își poate permite.
Cele mai puțin populare sunt apartamentele și apartamentele cu 4 și 5 camere. Aceasta este de departe cea mai scumpă opțiune, ale cărei costuri sunt destul de descurajante pentru mulți investitori. În prezent, dezvoltatorii renunță la construirea de apartamente și clădiri mai mari. Multe apartamente mari din blocuri vechi de câțiva ani încă nu și-au găsit cumpărătorii. Prin urmare, atunci când cumpărăm acest tip de imobil, ne putem baza pe reduceri și privilegii atractive la prețuri. În multe cazuri, investitorul este capabil să negocieze un preț foarte atractiv pe metru pătrat2 imobiliare. Când cumpărați o clădire de apartamente, uneori puteți negocia un loc de parcare suplimentar sau o terasă spațioasă. Din păcate, costurile de cumpărare ale celor mai mari apartamente costă adesea milioane de dolari. Este un lux pe care doar un grup mic de investitori și-l poate permite.
De ce construcțiile noi câștigă blocurile vechi?
Este dificil să răspunzi la această întrebare fără echivoc. Probabil există multe motive pentru aceasta. Cu toate acestea, cel mai important pare să fie standardul și confortul de viață mai ridicate. Terenurile de locuit elegante sunt mai tentante decât blocurile vechi din beton. Infrastructura modernă face ca locuința în apartamente noi să fie mai confortabilă și mai sigură. Confortul ridicat al locuințelor se traduce, de asemenea, printr-o creștere notabilă a prețului închirierii unui apartament. Pentru mulți investitori, aceasta este modalitatea corectă de a-și investi capitalul.
Un avantaj neîndoielnic este și programul MdM - Mieszkanie dla Młodych, în cadrul căruia sunt cofinanțate doar apartamentele noi dintr-un standard pentru dezvoltatori.
Între timp, apartamentele de pe piața secundară îmbătrânesc. Multe dintre ele sunt apartamente în blocuri prefabricate. Viabilitatea acestor structuri este un subiect de dispută între mulți specialiști. Unii cred că blocurile din plăci mari vor dura câteva zeci de ani, în timp ce alții susțin că aceste structuri sunt în pericol de prăbușire. Starea tehnică incertă a acestor facilități nu încurajează cu siguranță potențialii investitori, care se înclină din ce în ce mai mult spre apartamente pentru dezvoltatori.
