Cumpărarea unui apartament cu un credit ipotecar evocă adesea emoții negative. Unii investitori resping în avans aceste oferte de vânzare. Cu toate acestea, există cu adevărat ceva de care să vă fie frică? Este atât de periculoasă cumpărarea unui apartament îndatorat pentru un investitor? Se pare că nu. Prin urmare, în articolul de mai jos, vom descrie cum să cumpărați un apartament cu un credit ipotecar și cum să vă pregătiți pentru întregul proiect.
Merită să ne amintim că, atunci când cumpărați un apartament, trebuie să aveți în vedere costurile renovării acestuia. Puteți oricând să le calculați pe calculatoarele disponibile la acest link.
Verificăm registrul funciar și ipotecar
Analiza registrului funciar și ipotecar este baza pe care ar trebui să ne amintim înainte de a cumpăra un apartament. Să ne concentrăm pe capitolul trei și patru. Capitolul trei ar trebui să fie complet gol. Acesta este un loc pentru a introduce restricții pentru sediu (de exemplu, inițierea executării executorului judecătoresc). Dacă, în timp ce parcurgeți cartea, observăm astfel de înregistrări, atunci va fi înțelept să vă retrageți de la achiziționarea apartamentului.
Capitolul patru tratează cheltuielile ipotecare. Vom găsi acolo detaliile băncii care acordă împrumutul, precum și valoarea datoriei ipotecare. Va fi o cunoaștere utilă pentru un potențial cumpărător, care va indica dacă merită să se intereseze deloc pentru o proprietate dată. Amintiți-vă că ipoteca nu împovărează proprietarul inițial al proprietății, ci proprietatea însăși. Dacă cumpărați un apartament îndatorat fără a îndeplini formalitățile necesare, acesta poate determina creditorul să solicite rambursarea datoriei de la noul proprietar.
Cum să cumperi un apartament în siguranță?
Am verificat deja registrul funciar și ipotecar și am stabilit detaliile băncii. Acum este timpul să analizăm contractul de împrumut. Persoana care vinde proprietatea ar trebui să ne furnizeze un contract încheiat cu banca. Merită verificat cu atenție. Vânzătorul trebuie să trimită, de asemenea, o scrisoare / cerere specială băncii pentru a determina suma a cărei plată va dizolva ipoteca. În această situație, banca ar trebui să fie de acord cu rambursarea anticipată a pasivului și să stabilească costul final al plății ipotecii. Acest consimțământ (numit promisiunea) trebuie să includă extrasul băncii, suma totală a rambursării datoriilor, precum și numărul contului bancar către care trebuie efectuată plata. Promisiunea este o garanție pentru împrumutat că rambursarea anticipată a pasivului va permite ștergerea ipotecii din registrul funciar și ipotecar.
Amintiți-vă că rambursarea anticipată a împrumutului este uneori asociată cu un comision suplimentar pentru bancă (prețurile variază între 1 și chiar 5% din valoarea datoriei). Mai multe despre rambursarea anticipată a creditelor ipotecare și costurile potențiale veți găsi aici.
Este de partea cumpărătorului să se asigure că ipoteca este anulată. Poate fi făcută chiar de vânzător (înainte de cumpărarea proprietății) sau de cumpărător (ștergerea are loc după achiziționarea apartamentului).
Cum să cumperi un apartament și să ștergi un credit ipotecar?
Vânzătorul poate șterge ipoteca din registrul funciar și ipotecar. În acest scop, el trebuie să plătească datoria restantă înainte de a semna contractul de cumpărare și vânzare. De fapt, puțini vânzători au fonduri suficiente pentru a achita creditul mai devreme. Prin urmare, una dintre soluțiile posibile este rambursarea depozitului pentru achiziționarea unui apartament. Această depunere este plătită în contul vânzătorului în temeiul contractului preliminar. Vânzătorul plătește datoria și banca emite o declarație de rambursare integrală a datoriei și consimte să anuleze ipoteca. Vânzătorul depune o cerere instanței de evidență funciară și ipotecară (o declarație de la bancă este un atașament necesar). Instanța analizează documentația și emite o declarație privind eliminarea ipotecii. Vânzătorul aduce acest document la notar. Acolo, proprietatea este vândută și ipoteca este ștearsă din registrul funciar și ipotecar în același timp.
Această formă de ștergere a unui credit ipotecar poate părea convenabilă pentru un cumpărător de apartamente. Cu toate acestea, aceasta nu este cea mai sigură soluție pentru el. Vânzătorul se poate retrage din contractul preliminar și poate refuza plata depozitului. Atunci ne vom confrunta cu un proces inutil și consumator de timp.
O soluție mult mai sigură va fi eliminarea ipotecii de către noul proprietar al localului. Procedura este apoi după cum urmează. Vânzătorul obține o declarație de la bancă despre posibilitatea și valoarea rambursării anticipate a datoriei (promisiune). Important, declarația trebuie emisă la data contractului de vânzare cumpărare. Cumpărătorul ar trebui să verifice personal corectitudinea documentului (suma rambursării, numărul contului bancar, consimțământul pentru eliminarea ipotecii). Dacă totul merge bine, se achiziționează un apartament îndatorat.
Noul cumpărător al apartamentului trebuie să achite el însuși datoria restantă și să o transfere în contul bancar indicat. Suma rămasă specificată în contractul de cumpărare trebuie transferată vânzătorului. Metoda acestei plăți este stabilită pe linia vânzător - cumpărător. Atât transferul bancar, cât și numerarul sunt acceptabile.
Noul proprietar al apartamentului primește o declarație de la bancă cu privire la rambursarea integrală a datoriei și consimte la anularea ipotecii. Documentul stă la baza depunerii cererii la instanța de evidență funciară și ipotecară. O cerere completată corect cu anexe este depusă la instanță. Timpul de așteptare este de obicei de 1-2 luni (în funcție de regiunea țării noastre). După acest timp, instanța decide eliminarea ipotecii din proprietate. Aceasta este însoțită de o taxă formală care trebuie suportată de noul proprietar. Cantitatea sa nu este prea mare și de obicei oscilează în jurul valorii de 100 PLN.
Auto-ștergerea ipotecii poate fi mai complicată pentru cumpărător. Cu toate acestea, lasă controlul deplin asupra propriilor bani. Banii destinați achitării ipotecii nu revin vânzătorului, ceea ce face ca achiziționarea unui apartament să fie mai puțin riscantă.
Dar un apartament datorat cu o ipotecă în franci?
Procedura de vânzare a unui apartament cu un credit ipotecar în valută este aceeași ca și în cazul unui credit ipotecar în zloți poloneze. Singura diferență este specificul extrasului bancar (promisiunea). Este posibil ca banca să nu fie prea entuziasmată de rambursarea anticipată a datoriilor. Promisiunea trebuie să includă o declarație privind posibilitatea ștergerii ipotecii după rambursarea datoriei, numărul contului bancar și suma rămasă de rambursat. Amintiți-vă că banca trebuie să indice valoarea datoriei după conversia în moneda poloneză. Cursurile de schimb sunt variabile, însă banca trebuie să indice în scris valoarea lor curentă. Conversia datoriei de la CHF la PLN este o valoare obligatorie și înseamnă suma totală pe care trebuie să o plătim în ziua decontării datoriei. Situația în care banca furnizează valoarea datoriei într-o monedă străină (fără conversia acesteia) este inacceptabilă. În acest caz, potențialul cumpărător nu va cunoaște valoarea reală a datoriei ipotecare.
Problema apare și de partea vânzătorului. Unii oameni au contractat împrumuturi când valoarea francului elvețian era de doar 2 PLN (astăzi este vorba de 3,90 PLN). Astfel, valoarea unor cheltuieli ipotecare poate depăși valoarea reală a proprietății. În această situație, banca poate să nu fie de acord cu rambursarea anticipată a datoriei. Chiar dacă o face, vânzătorul trebuie să plătească suma lipsă din propriile resurse - ceea ce este complet neprofitabil pentru el.
În general, băncile poloneze practic nu mai oferă împrumuturi în valută străină (cu câteva excepții puteți citi în acest articol) tocmai din cauza creșterii masive a datoriilor multor împrumutați. În timp ce, datorită scăderii ratelor dobânzii în Elveția, ratele acestora nu au crescut proporțional cu cursul de schimb valutar, valoarea datoriilor convertite în zloti este posibilă.
Încarcă ipoteca înseamnă că proprietatea este datorată?
Se pare că nu neapărat. Ștergerea ipotecii din registrul funciar și ipotecar nu are loc automat după rambursarea datoriei bancare. Proprietarul trebuie să pregătească o cerere adecvată și să o depună instanței. De fapt, mulți oameni nu-și amintesc să îndeplinească această formalitate. O înregistrare a datoriilor ipotecare poate exista în registrul funciar și ipotecar cu mult timp după ce datoria a fost rambursată integral. Prin urmare, merită clarificată această situație cu vânzătorul. Dacă ștergerea ipotecii este doar o chestiune de natură formală, este mai bine să o soluționați înainte de a semna contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului. În acest fel, cumpărătorul poate fi sigur că noua sa proprietate nu va fi în niciun fel îndatorată sau împrumutată.
