Se estimează că aproape 600.000 de familii poloneze își rambursează creditele ipotecare în franci elvețieni. Unii împrumutați se gândesc să vândă un apartament și să scape de ipoteca. Dar este posibil? Îi permit băncile? Se pare că este.
Vrei să vezi care sunt costurile reale ale ipotecii tale? Utilizați calculatorul independent disponibil aici.
Cum este de fapt cu o ipotecă în franci?
Împrumuturile în franc elvețian trezesc mari emoții. Majoritatea împrumuturilor în valută au fost luate atunci când cursul de schimb al CHF a oscilat în jurul valorii de 2,20 - 2,50 PLN. Cursul de schimb actual al francului elvețian este mai mic de 5 PLN, ceea ce înseamnă că valoarea datoriei ipotecare a creditorului s-a dublat. În același timp, ratele dobânzilor au scăzut (rate ale dobânzii mai mici), astfel încât suma ratelor lunare nu a crescut proporțional.
Ca exemplu, să luăm familia Kowalski, care în 2008 a contractat un împrumut de locuință pentru 100% din valoarea apartamentului (în valoare de 350.000 PLN). În acel moment, marja era de aproximativ 1%, iar raportul LIBOR CHF 3M era de aproximativ 2,65%. Valoarea ratei împrumutului pentru familia Kowalska a fost relativ redusă (aproximativ 1.600 PLN). O tranșă alternativă pentru un credit ipotecar în moneda poloneză era atunci de aproximativ 2.200 PLN.
Împrumuturile în franc elvețian au fost într-o poziție privilegiată până în 2013. În acel moment, suma ratelor de împrumut în franci elvețieni și zloti a fost uniformizată. Până în prezent, ratele dobânzilor au scăzut semnificativ, datorită cărora împrumuturile în franc elvețian sunt încă caracterizate de un nivel scăzut al ratelor. Cu toate acestea, cea mai mare problemă este valoarea datoriei restante. Familia noastră exemplară Kowalski timp de 8 ani a plătit rate cu o valoare totală de aproximativ 170.000 PLN. Cu toate acestea, ipoteca este încă taxată în termeni de monedă nativă la aproximativ 530 mii PLN. Să presupunem chiar că valoarea proprietății a rămas constantă la 350.000 PLN. În această situație, familia Kowalski cel mai probabil nu va decide să vândă apartamentul. Pentru acest proiect, ea ar trebui să plătească în plus aproximativ 180.000 PLN din propriul buzunar.
Știi că…În funcție de consilierul de împrumut, costul unui împrumut la aceeași bancă poate fi mai mare sau mai mic chiar și cu câteva mii de zloți? Prin urmare, merită să comparați condițiile a cel puțin mai multor consilieri. Vă recomandăm completând un scurt formular pe site-ul nostru - pe baza acestuia, vă vom contacta cu un intermediar de credit foarte fiabil, oferind soluții favorabile în multe bănci.
Verifica!Astăzi, numai persoanele care câștigă venituri în străinătate pot contracta un împrumut în valută (mai multe despre acest subiect puteți afla din acest articol). Ca urmare, pe de o parte, împrumutătorii polonezi nu sunt expuși fluctuațiilor valutare, dar pe de altă parte, nu mai au acces la împrumuturi în valută, în care partea variabilă a ratei dobânzii este foarte mică.
Cu toate acestea, situația este mai gravă pentru cei care au luat un împrumut în franci și, din anumite motive, ar dori să achite împrumutul mai devreme sau să vândă proprietatea. Vânzarea unei proprietăți ipotecate în CHF este desigur posibilă, dar rentabilitatea tranzacției este uneori foarte discutabilă.
Sunt băncile de acord cu vânzarea unui apartament ipotecat în franci?
Banca este creditorul ipotecii și depinde de el dacă va fi posibilă vânzarea apartamentului. Din fericire, majoritatea băncilor (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) permit vânzarea imobilelor. Unele instituții (precum Alior Bank și Bank Zachodni WBK) își rezervă dreptul de a lua o decizie individuală. În acest caz, analiza acoperă valoarea proprietății, situația financiară a potențialului cumpărător de apartamente, precum și valoarea datoriei ipotecare.
Puține bănci resping posibilitatea de a vinde în avans un apartament ipotecat în franci, făcându-l dependent doar de rambursarea întregii datorii.
Cum se vinde un apartament dator?
Vânzarea unui apartament împovărat cu împrumuturi în franc elvețian nu este cel mai ușor de făcut. Găsirea unui cumpărător poate consuma mult timp. Prin urmare, în multe cazuri, vânzătorul este obligat să vândă apartamentul puțin sub valoarea sa de piață.
La început, trebuie să ne asigurăm că creditorul permite vânzarea de locuințe îndatorate și permite cesiunile la împrumuturi ipotecare. În majoritatea cazurilor, nu va exista o mare problemă cu asta.
Laptopuri recomandate - verificați prețurile!
Mult mai important va fi declarația băncii privind valoarea pasivului restant și posibilitatea ștergerii ipotecii. Creditorul trebuie să indice valoarea ipotecii, valoarea comisionului la rambursarea anticipată a datoriei. Declarația trebuie să includă, de asemenea, numărul contului bancar pentru plata creanțelor, precum și promisiunea (confirmarea că după plata obligației, ipoteca poate fi ștearsă din registrul funciar și ipotecar). În cazul unei ipoteci în franci, va fi, de asemenea, important să convertiți CHF în PLN. Rata curentă trebuie specificată în scrisoarea bancară. Puteți găsi mai multe informații despre cum să vă achitați ipoteca mai devreme În acest articol.
Putem aștepta până la câteva săptămâni pentru emiterea unei astfel de declarații de către bănci. Costul său nu trebuie să depășească 100 PLN.
Semnăm un acord notarial cu cumpărătorul apartamentului
Vânzarea poate avea loc în două moduri. Primul este semnarea unui contract de pre-vânzare. Pe baza acestuia, cumpărătorul va efectua o plată în avans corespunzătoare în contul vânzătorului. Cel mai adesea, valoarea acestuia este utilizată pentru a achita creditul ipotecar. Vânzătorul plătește ipoteca și o șterge din registrul funciar și ipotecar. La o dată ulterioară, este semnat un contract de cumpărare și vânzare imobiliară. Cumpărătorul plătește suma lipsă de bani în contul bancar indicat de vânzător.
În practică, puțini cumpărători vor fi de acord cu această formă de tranzacție. Pentru cumpărător, cesiunea împrumutului și rambursarea independentă a acestuia vor fi o soluție mai sigură. În acest scop, va fi necesar acordul băncii pentru cesiune și semnarea unui contract de cumpărare și vânzare formulat corespunzător. După întocmirea actului notarial, cumpărătorul transferă fondurile în două părți.
Prima parte revine vânzătorului, a doua este transferată în contul bancar și acoperă valoarea ipotecii.
Din păcate, împrumuturile în franc elvețian creează adesea o situație bizară în care suma datoriei depășește valoarea reală a proprietății. În această situație, potențialul vânzător nu va primi încasări din vânzare și uneori va trebui să plătească suplimentar pentru a achita ipoteca. O astfel de vânzare nu are nicio justificare economică și, prin urmare, rămâne în sfera considerațiilor teoretice.
Ipoteca și radierea acesteia din registrul funciar
După cum știți, creditele ipotecare primesc o înregistrare în registrul funciar și ipotecar. Cu toate acestea, după rambursarea datoriei, intrarea nu este ștearsă automat. Proprietarul proprietății trebuie să facă o ștergere specială din registrul funciar și ipotecar. Dacă cererea a fost soluționată în totalitate, ștergerea nu ar trebui să constituie o problemă prea mare. Proprietarul trebuie să primească o declarație de rambursare a datoriilor și să consimtă la anularea ipotecii de la bancă. Apoi, trebuie să depuneți o cerere corespunzătoare la instanța de evidență funciară și ipotecară. Instanța examinează cererea în termen de 1-2 luni și apoi emite o decizie. O decizie pozitivă are ca rezultat eliminarea ipotecii din registrul funciar și ipotecar. Taxa pentru eliminarea ipotecii este de aproximativ 100 PLN.
Dezvoltare alternativă - transferul ipotecii și vânzarea apartamentului
Unii împrumutați consideră că este profitabil să-și transfere ipoteca către o altă proprietate. Important, împrumutatul nu trebuie să fie proprietarul acestuia. Este permisă transferarea unei ipoteci asupra bunurilor imobile ale membrilor familiei (de exemplu, părinți). O ipotecă poate fi transferată numai cu acordul creditorului și al tuturor proprietarilor proprietății. Banca evaluează starea tehnică a clădirii „noi”, îi determină valoarea de piață și calculează valoarea garanției sale. Ipoteca este transferată într-o altă clădire, dar creditorul mai trebuie să ramburseze împrumutul. Singura diferență este că apartamentul nu mai este grevat și creditorul îl poate vinde cu ușurință la prețuri de piață.
