Servitutea funciară este un tip de drept de proprietate limitat. Stabilirea sa impune o serie de drepturi și obligații de ambele părți (servitorul și cea conducătoare). Mai jos, vom indica cele mai importante aspecte juridice, precum și vom defini cele mai importante drepturi și obligații care rezultă din stabilirea servituții.
Construiești sau renovezi o casă? Verificați costurile pe calculatoarele de construcții.
Bază legală
Drepturile și obligațiile care decurg din servitute sunt reglementate în baza Codului civil. În a treia secțiune, legiuitorul a enumerat toate drepturile, obligațiile și tipurile de servituți. Una dintre cele trei forme de servitute este servitutea funciară. Definiția sa poate fi găsită în art. 285, alin. 1 din Codul civil consideră că:
„Imobilul poate fi grevat în favoarea proprietarului unui alt imobil (imobil cu posesia) dreptului, al cărui conținut constă în faptul că proprietarul imobilului dominant poate folosi imobilul grevat la un anumit măsură sau că proprietarul imobilului grevat este limitat în raport cu anumite acțiuni sau faptul că proprietarului imobilului grevat nu i se permite să exercite anumite drepturi la care are dreptul în legătură cu imobilul prevăzut în dispoziții privind conținutul și exercitarea dreptului de proprietate (servitute funciară) ”.
În mod colocvial, servituța unui teren este un raport juridic între două proprietăți. Primul este proprietatea imobiliară pentru care este stabilită servitutea. Al doilea este o proprietate servitoare, adică cu obligația de a stabili o servitute.
Forme de servitute imobiliară
Servituța complotului poate lua două forme:
Deschis - constă în utilizarea activă a bunurilor imobile grevate (servitoare) de către partidul de guvernământ. Scopul său este de a spori gradul de utilizare a proprietății aflate la conducere. Cea mai comună formă de servitute de teren activă este servitutea drumului necesar. Acesta constă în faptul că partidul de guvernământ poate conduce în mod legal asupra proprietății grevate pentru a ajunge pe drumul public. Este de datoria servitorului să asigure posibilitatea călătoriei.
Pasiv - proprietarul proprietății servitoare nu poate desfășura anumite activități care ar putea îngreuna utilizarea proprietății dominante. O formă de servitute pasivă poate fi interzicerea plantării copacilor înalți la granița proprietății.
Servituța funciară imobiliară față de servituța personală și servitutea de transmitere
Există trei tipuri de servituți în dreptul polonez. Primul, discutat mai sus, este servitute funciaracare este stabilit pentru proprietăți specifice (și nu pentru proprietarii lor). La vânzarea proprietății, servituța este transferată noului proprietar. Mai mult, o astfel de limitare a unui drept de proprietate nu poate fi instituită cu scopul de a îmbunătăți confortul personal al partidului de guvernământ.
Servituța personală este stabilit în beneficiul unei persoane fizice și nu în beneficiul terenului (cum este cazul servituții funciare). Toate drepturile și obligațiile se aplică unei anumite persoane fizice și expiră odată cu decesul partidului de guvernământ.
Al treilea fel este Servituța de transmisie. Este un fel de drept de proprietate limitat la care întreprinderea rămâne partea de guvernare. Servituța de transport constă în asigurarea accesului la instalațiile de transport necesare pentru buna funcționare a întreprinderii (de exemplu, gaz, electricitate, abur). Servituța de transport poate fi stabilită atunci când accesul la instalație necesită construirea unor instalații de transport pe parcele care nu aparțin întreprinderii. Stabilirea unei servituți se referă în acest caz la întreprinderea însăși, care devine partidul de guvernământ. Toate drepturile și obligațiile care rezultă din servitute încetează numai atunci când întreprinderea încetează să mai funcționeze. În acest caz, actualul proprietar este obligat să scoată toate echipamentele de transmisie din proprietatea grevată.
Servitutea drumului necesar
De asemenea, menționat ca servitute rutieră sau servitute de trecere și trecere. Aceasta este cea mai comună formă de stabilire a servituții. Apare atunci când proprietatea imobiliară aflată la conducere nu are acces adecvat la un drum public. Stabilirea unei servituți a unui drum necesar îl obligă pe servitor să permită trecerea prin teritoriul său. Este o procedură care limitează oarecum drepturile de proprietate ale partidului de guvernământ. Prin urmare, servitutea drumului necesar poate fi stabilită numai în cazuri speciale, urmate de interesul socio-economic.
Teoretic, nu este posibilă stabilirea unei servituți pentru terenurile care au deja acces la un drum public (chiar dacă este destul de dificil). Cu toate acestea, proprietarul proprietății are drepturi depline de a solicita o servitute dacă aceasta este singura modalitate de a conecta proprietatea cu un drum public. În acest caz, proprietarul proprietății grevate va trebui să permită trecerea prin proprietatea sa. Servituța funciară este o formă plătită. Prin urmare, partidul de guvernământ va trebui să acopere costurile stabilirii servituții de trecere. Valoarea acesteia poate fi stabilită în comun de ambele părți (dacă servitutea este stabilită în temeiul unui contract) sau printr-o hotărâre judecătorească.
Servituța rezultată din construcția pe terenul altcuiva
Stabilirea unei servituți poate apărea atunci când o clădire a fost ridicată dincolo de granița terenurilor învecinate. Proprietarul terenului adiacent nu poate cere ca proprietatea sa să fie readusă la starea inițială. Acest lucru ar necesita demolarea unei părți a clădirii sau chiar a întregii sale clădiri. Singura soluție eficientă a conflictului în acest caz este vânzarea unei părți din proprietate sau stabilirea unei servituți. În acest din urmă caz, servitorul este proprietarul proprietății pe care clădirea a fost construită ilegal. El poate cere înființarea unei servituți și, astfel, acoperirea costurilor rezultate din reducerea valorii terenului său. În schimbul primirii unei remunerații corespunzătoare, servitorul este de acord să lase clădirea pe proprietatea sa.
Cum se instituie o servitute funciară?
Există mai multe modalități de stabilire a servituții funciare. Cea mai obișnuită și mai simplă modalitate este de a semna un contract adecvat. Acest lucru necesită un acord între proprietarul proprietății grevate și proprietarul proprietății dominante. Contractul trebuie să specifice domeniul de servitute și să precizeze condițiile financiare. Documentul trebuie semnat de ambele părți și notarizat. Servitutea funciară în sine poate fi înscrisă în registrul funciar și ipotecar, dar nu este necesară.
A doua metodă de stabilire a servituții este procedura judiciară. Apare atunci când părțile la procedură nu pot ajunge la un acord. Proprietarul proprietății aflate la conducere trebuie să trimită o scrisoare specială instanței. Documentul ar trebui să specifice toate părțile la procedură, sfera servituții și sediile pentru înființarea acesteia. Hotărârea instanței este neprocedurală și obligă ambele părți ale servituții.
O formă specială de stabilire a servituții este prescripția. Timpul necesar de uzucapiune este de 20 de ani (cu bună credință) sau 30 de ani (cu rea-credință). Usucapiunea Bona fide apare atunci când persoana care folosește terenul este convinsă din greșeală că are drept de proprietate. În același timp, aceste concepții greșite trebuie justificate de circumstanțele cazului. La rândul său, prescripția achizitivă de rea-credință apare atunci când proprietarul spontan știe că nu are drepturi de proprietate asupra terenului sau ar putea afla cu ușurință despre acesta.
Drepturi și obligații de bază
Stabilirea servituții funciare impune drepturi și obligații particulare ambelor părți. Proprietarul imobilului grevat este obligat să permită utilizarea proprietății sale în măsura prevăzută în servitute. Proprietarul proprietății aflate la conducere are dreptul de a utiliza o parte din proprietatea servitoare. Un exemplu clasic este servitudinea căii necesare. Înființarea unei servituți are loc atunci când proprietatea dominantă nu are acces la un drum public. În acest caz, proprietarul proprietății servitoare trebuie să permită trecerea prin proprietatea sa - este obligația sa inalienabilă. Cu toate acestea, merită subliniat din nou că servituța este plătită. Prin urmare, proprietarul proprietății aflate la conducere este obligat să acopere costurile de utilizare sau exploatare a zonei de servicii.
Proprietarul unei proprietăți de servitute are, de asemenea, dreptul de a solicita expirarea servituții. Premisa aici poate fi o schimbare a relațiilor de servitute, datorită căreia servitudinea a devenit deosebit de oneroasă, iar proprietatea dominantă are deja acces la un drum public.
Servitute funciară și personală și servitute de serviciu, remunerație
Codul civil nu stabilește o taxă uniformă care rezultă din stabilirea unei servituți. În unele cazuri, constituirea servituții are loc gratuit. Acest lucru se aplică cazurilor în care proprietarul proprietății grevate renunță la remunerație. În alte cazuri, proprietarul proprietății aflate la conducere trebuie să acopere costurile servituții. Taxa este compensatorie, nu compensatorie. Aceasta înseamnă că poate fi o singură dată sau recurentă. Cuantumul acesteia este de obicei stabilit de expertul instanței care examinează întregul caz. Cea mai obișnuită regulă este că valoarea remunerației pentru servitutea funciară sau servituța de transport este de a acoperi scăderea valorii proprietății de servitute care rezultă din înființarea servituții.
În unele cazuri, este stabilită și participarea la costurile exploatării terenurilor (de exemplu, renovarea drumurilor).
