Pentru unii oameni, poate părea că asociația de locuințe și comunitatea nu sunt foarte diferite una de cealaltă. Cu toate acestea, în realitate, statutul lor juridic și specificul activităților lor sunt complet diferite. Mai jos, vom arăta cele mai importante asemănări și diferențe de care trebuie să țineți cont.
Statut juridic
O cooperativă de locuințe este o entitate economică cu personalitate juridică. Specificitatea funcționării sale se bazează pe dispozițiile Legii privind cooperativele de locuințe și pe principiile dreptului cooperativ. Membrii unei cooperative au drept cooperativ, drept de proprietate asupra imobilului sau dreptul unei cooperative, chiriaș la proprietăți imobiliare.
La rândul său, o comunitate de locuințe este o asociație de rezidenți care nu are personalitate juridică și nu este o entitate economică. Orice persoană care are dreptul de proprietate asupra sediului poate fi membru al comunității.
Câteva cuvinte despre cooperativele de locuințe
Datele statistice arată că există aproximativ 3.500 de cooperative de locuințe în Polonia. Pot exista până la 13 milioane de proprietari de spații cu drepturi de cooperare. Prin urmare, putem recalcula faptul că numărul mediu de membri ai unei singure cooperative depășește adesea 4.000. Aceasta este o rată foarte mare.
Cu toate acestea, merită menționat faptul că simplul fapt de a avea spații cu drepturi de cooperare nu înseamnă imediat că proprietarul acesteia devine membru al cooperativei. Procesul de membru este mai complicat și necesită o taxă de înscriere. Valoarea sa nu poate depăși cel mai mic salariu național. Taxa de intrare este cea care provoacă cea mai mare aversiune în rândul locuitorilor. Mulți dintre ei decid să nu devină membru al unei asociații de locuințe. Taxa este destul de îndoielnică și descurajează în mod eficient majoritatea locuitorilor. Astfel de persoane nu au de facto influență asupra activităților consiliului de administrație, nu pot participa la ședințe sau pot primi situații financiare. Acest lucru poate duce la multe nereguli în structura organizațională. Nu este de mirare atunci că multe mari cooperative de locuințe și-au dezvoltat o reputație dubioasă în rândul locuitorilor lor.
Atunci când analizăm activitățile unei cooperative de locuințe, merită, de asemenea, să evaluăm posibilitățile de luare a deciziilor membrilor săi. Fiecare membru al cooperativei are dreptul la vot, iar voturile tuturor celor adunați la ședință sunt egale. Deci, să presupunem că 300 de persoane participă regulat la întâlnire. O singură voce nu va avea prea multă putere în acest caz.
Și care este situația în comunitățile de locuințe?
O asociație de locuințe este o asociație de rezidenți ai unui anumit bloc / proprietate. Membrii săi au drepturi depline de proprietate. O asociație de locuințe nu trebuie să impună unități organizaționale sau să angajeze președinți (cum este cazul cooperativelor). Locuitorii sunt cei care stabilesc regulile de funcționare a acestuia. Mai mult, un membru al unei comunități de locuințe poate fi orice persoană cu drepturi la apartament. Nu există taxe de înregistrare de plătit, iar întâlnirile comunității sunt deschise tuturor. Aceasta înseamnă că, după cumpărarea unei proprietăți, putem deveni imediat membri ai comunității și putem avea un impact real asupra funcționării acesteia.
În comunitate, fiecare rezident are dreptul la vot. Cu toate acestea, valoarea sa este măsurată de valoarea spațiilor deținute (de obicei măsurate în termeni de suprafață). Un rezident care plătește mai multe taxe va avea un drept mai larg de a decide cu privire la activitățile comunității.
Nu există linii directoare pentru numărul maxim de membri ai unui condominiu. Cu toate acestea, de obicei este vorba de maximum câteva zeci sau câteva sute de persoane. Asociația pentru locuințe este mult mai mică decât cooperativa pentru locuințe. Membrii săi se preocupă practic de propriile interese și de binele comun. Mai puțini membri îmbunătățesc funcționarea comunității. Pentru rezident, este o situație mult mai favorabilă, care oferă mai multe drepturi reale de a lua decizii (de exemplu, alegerea unei companii de renovare).
Structura puterii în cooperative și comunități de locuințe
După cum am menționat mai devreme, asociația de locuințe are o structură organizațională clar impusă. Cooperativa este condusă de Consiliul de supraveghere. Membrii consiliului sunt aleși la adunarea generală a cooperativei. Interesant, acestea pot fi identificate doar de o mână de membri care vor apărea la ședință. Calitatea de membru în consiliu este, desigur, asociată cu recompense financiare, acoperite de fonduri de cooperare. Una dintre sarcinile consiliului de supraveghere este de a selecta consiliul de administrație, care devine următoarea unitate decizională.
Managementul comunității de locuințe este mult mai ușor. Comunitatea nu are nevoie de un consiliu de supraveghere care trebuie finanțat. Este suficient să selectați membrii consiliului. În comunitate, oricine are dreptul la vot. Cel mai important vot revine celor care plătesc cea mai mare chirie. Membrii comunității dețin apartamentele pe care le administrează. Îi pasă de binele comun și împărtășesc responsabilitatea pentru deciziile lor. Mai mult, acestea nu trebuie să acopere remunerația Consiliului de supraveghere. Limitarea structurii organizaționale foarte plătite asigură o mai bună gestionare a resurselor financiare.
Specificitatea documentației și a așezărilor create este, de asemenea, o mare diferență. De regulă, asociația de locuințe introduce așezări destul de simple, care sunt clare pentru fiecare membru. În cazul cooperativelor, documentația este mult mai complicată.
Chirie - cine va plăti mai mult?
Cooperativele de locuințe își angajează angajații (președinți și personal administrativ). În consecință, costurile lor de funcționare sunt destul de ridicate. Prin urmare, chiria stabilită în cooperativele de locuințe poate fi chiar jumătate din suma stabilită de comunități. Consiliul comunității este monitorizat în mod constant de către membrii / proprietarii proprietății. Acest lucru duce la o gestionare mai eficientă a finanțelor comune. Drept urmare, chiria în multe comunități rămâne la un nivel atractiv. Cu toate acestea, există cazuri în care locuitorii comunității plătesc chiria mai mare.
Renovări
Asociația pentru locuințe selectează în comun companiile care vor efectua renovarea. Datorită acestui fapt, rezidenții pot indica ofertele pe care le consideră cele mai avantajoase. Aceste tipuri de oferte pot fi colectate de exemplu la acest link. Comunitatea mai mică este capabilă să observe rapid elemente ale clădirii care necesită renovare. De regulă, acest lucru se traduce prin eliminarea regulată a tuturor defecțiunilor din partea comună.
În cazul unei cooperative de locuințe, problema este mai complicată. Selecția unei companii de renovare revine consiliului de administrație, ai cărui membri nu trebuie să locuiască în zonă. Adversarii cooperativelor de locuințe subliniază adesea că consiliile de administrație pot alege oferte necompetitive. Ca urmare, costurile de renovare vor fi mai mari și frecvența reparațiilor acestora va scădea.
Cea mai importantă diferență - problema securității proprietății
Membrii comunității dețin apartamente cu drepturi depline de proprietate. Aceasta înseamnă că asociația de locuințe nu poate suporta nicio obligație asupra clădirii fără acordul rezidenților săi. Problema eventualelor împrumuturi trebuie să fie clar anunțată și fiecare proprietar trebuie să își dea consimțământul scris.
În cazul cooperativelor, nu mai este atât de simplu. Membrii cooperativei dețin proprietăți imobiliare cu drepturi de chiriași cooperativi sau drepturi de proprietate cooperativă. Astfel, drepturile lor de proprietate sunt incomplete. O asociație de locuințe își poate impune anumite sarcini financiare (de exemplu, un împrumut) fără acordul deplin al rezidenților.
Problema devine foarte complicată atunci când cooperativa nu este în măsură să-și achite datoriile și declară falimentul (și acest lucru nu este neobișnuit în zilele noastre). În urma declarării falimentului, drepturile de cooperare asupra sediului vor deveni parte a activelor falimentului. Această situație este deosebit de nefavorabilă pentru persoanele care au doar drepturi de chiriași asupra imobilelor. Falimentul unei cooperative poate duce la pierderea drepturilor asupra spațiilor pentru acestea.
Persoanele care dețin bunuri imobile cu drepturi de proprietate cooperativă se află într-o situație puțin mai bună. Aceștia pot solicita proprietate separată (proprietate deplină). Cu toate acestea, procedura este destul de complicată. Amintiți-vă că numai proprietarii spațiilor cu drepturi de proprietate deplină nu pot fi grevate în niciun fel pentru datoriile cooperativei.
