Se estimează că există aproximativ 5 milioane de comunități de locuințe în Polonia. Din păcate, membrii săi nu știu întotdeauna care sunt drepturile lor și ce obligații au. Vă prezentăm primele 10 fapte pe care fiecare membru al comunității de locuințe ar trebui să le cunoască.
Dacă intenționați renovarea sau finisarea interioară, utilizați serviciul Căutare contractor disponibil pe site-ul Calculatoare de construcții. După completarea unui formular scurt, veți avea acces la cele mai bune oferte.
Comunitate rezidențială - informații de bază
1. Când se înființează o comunitate de locuințe?
Mulți oameni se întreabă când se înființează o comunitate de locuințe sau mai bine zis - de când se poate vorbi despre aceasta? Se pare că, în conformitate cu legea (Legea cu privire la asociațiile de locuințe), o comunitate este înființată automat, atunci când primul apartament dintr-o anumită clădire este cumpărat de la un dezvoltator. Până la achiziționarea următoarelor apartamente, comunitatea este deci compusă dintr-o singură persoană (sau două persoane, dacă există mai mulți proprietari ai apartamentului).
Comunitățile sunt împărțite în mici și mari. O comunitate mică de locuințe include clădiri cu până la 7 apartamente. Condominiu mare se află deasupra acestor 7 spații. Modul în care este gestionată comunitatea depinde de aceasta.
2. Actul privind comunitățile de locuințe - temei juridic
Dispoziția de bază care reglementează principiile de funcționare a unei cooperative de locuințe este Legea cu privire la proprietatea apartamentelor din 24 iunie 1994. Tocmai a introdus termenul de cooperativă de locuințe, motiv pentru care apare uneori și denumirea de Act privind asociațiile de locuințe, deși în principiu este incorectă.
Legea privind asociațiile de locuințe a fost elaborată datorită faptului că la începutul anilor 1990 piața dezvoltatorilor imobiliari a început să se dezvolte intens, iar mișcarea cooperativă și-a pierdut oarecum importanța. De aceea au apărut reglementări legale care au dezvoltat dispozițiile privind proprietatea în comun, care sunt incluse în Codul civil. Până în prezent, comunitățile mici funcționează pe baza dispozițiilor Codului civil și nu a Legii privind proprietatea imobilelor (Legea privind comunitățile de locuințe). Conform reglementărilor, asociația de locuințe nu are personalitate juridică.
3. Consiliul comunității de locuințe
Una dintre cele mai importante decizii pe care le iau proprietarii este determinarea modului în care proprietatea este administrată. Aceasta înseamnă că trebuie numit consiliul comunității de locuințe. O mică asociație de locuințe, adică una cu mai puțin de 7 membri, nu trebuie să numească un consiliu - doar cele mari sunt obligate să facă acest lucru prin lege (Legea privind asociațiile de locuințe).
Consiliul comunității de locuințe ar trebui să fie format din reprezentanți ai proprietarilor locului. Cu toate acestea, crearea unui consiliu de administrație nu implică neapărat nici un control al proprietății, deoarece cele mai importante decizii sunt luate de o reuniune a comunității. Consiliul de administrație al asociației de locuințe poate fi ales prin vot sau pot exista persoane dispuse să participe la acesta.
4. Comunitate rezidențială - administrator din exterior
O mare parte din comunitățile de locuințe mai mari decid să încredințeze managementul unor companii specializate. Atunci nu este necesar să se convoace consiliul de administrație. Un administrator extern este o soluție bună, deoarece îi puteți delega multe sarcini importante, pentru care membrii comunității nu au adesea competențe - cum ar fi contabilitatea sau reprezentanța unei bănci.
Administratorul este, de asemenea, responsabil pentru notificarea rezidenților despre întâlniri, precum și despre citirile contoarelor sau lucrările de renovare. Regulamentele asociației de locuințe pot decide asupra domeniului de activitate al administrației. Desigur, acest lucru nu înseamnă nici pierderea controlului asupra proprietății. În plus, toate cele mai importante aspecte sunt hotărâte de membrii comunității în timpul votului la ședințe. Dacă căutați mai multe sfaturi, consultați și voi acest articol despre Legea asociațiilor de locuințe.
Comunitatea rezidențială - drepturile membrilor comunității
5. Consiliul de administrație al unei comunități de locuințe și decizii cu privire la chestiuni importante
Consiliul comunității nu este capabil să ia decizii cu privire la chestiuni importante, care sunt definite în lege ca depășind activitățile de gestionare de zi cu zi. Acestea necesită acordul proprietarilor exprimat în scris - o rezoluție a comunității de locuințe. Un astfel de document este, de asemenea, o procură pentru consiliul de administrație pentru a încheia contracte și pentru a acționa în numele comunității.
Următoarele sunt considerate activități care depășesc domeniul de aplicare al gestionării de zi cu zi a imobilelor:
- stabilirea remunerației pentru administrarea comunității de locuințe,
- adoptarea planului economic anual,
- determinarea valorii taxelor,
- acordarea consimțământului pentru reconstrucție,
- acordarea consimțământului pentru modificarea valorii acțiunilor,
- împărțirea proprietății comune,
- achiziție imobiliară,
- introducerea unei acțiuni,
- împărțirea părții comune a pământului.
6. Comunitatea rezidențială și beneficiază de venituri
Uneori, o asociație de locuințe aduce beneficii, cum ar fi veniturile pentru plasarea unui banner publicitar pe perete sau plasarea panourilor fotovoltaice. Pentru a le aloca la ceva anume, este necesar să se voteze și o rezoluție a comunității de locuințe. Poate fi transferat către plata cheltuielilor de funcționare sau plata serviciilor suplimentare (curățenie, contabilitate). Excedentul poate fi distribuit între membrii comunității.
7. Comunitatea rezidențială - convocarea ședințelor și votarea
Fiecare membru al comunității de locuințe are posibilitatea de a convoca o întâlnire. Legea cu privire la asociațiile de locuințe prevede că ședința trebuie să aibă loc cel puțin o dată pe an și, în cazul în care consiliul de administrație nu o face, orice proprietar al apartamentului o poate convoca.
Problemele importante sunt votate la ședințe și fiecare ședință ar trebui să se încheie cu o rezoluție a comunității de locuințe, care include ceea ce a fost votat. O comunitate mică de locuințe este guvernată de regulile stabilite în Codul civil. Potrivit acestora, este necesară unanimitatea pentru a desfășura activități care depășesc domeniul de aplicare al managementului de zi cu zi. În absența sa, fiecare proprietar poate depune o cerere în instanță cu un caz de soluționare a litigiilor.
Comunitățile mari iau decizii prin vot. Cu toate acestea, nu este vorba despre o simplă majoritate de voturi. În acest caz, se calculează pe baza acțiunilor - cu cât are mai multă proprietate pe cineva, cu atât votul său este mai important. Fiecare apartament are 1 vot - înseamnă că, dacă există mai mulți coproprietari, aceștia pot emite un singur vot.
Comunitate rezidențială - obligații ale comunității și ale membrilor săi
8. Asociația pentru locuințe și obligațiile financiare ale membrilor
Responsabilitatea principală a fiecărui proprietar este suportarea cheltuielilor asociate menținerii clădirii în bune condiții. Acestea sunt în principal taxe pentru utilități, precum și pentru eliminarea deșeurilor și pentru efectuarea reparațiilor necesare.
Un membru al comunității de locuințe trebuie, de asemenea, să plătească pentru reparații și întreținere continuă, asigurări, taxe și curățarea zonelor comune. Regulile comunității de locuințe pot prevedea, de asemenea, necesitatea de a plăti contribuții pentru remunerația membrilor consiliului de administrație sau ai administratorului. Reglementările comunității de locuințe ar trebui să reglementeze cuantumul acestor contribuții. Se decide printr-un vot și rezoluția comunității de locuințe ar trebui prezentată tuturor membrilor.
9. Obligațiile comunitare - partajarea apartamentului
Una dintre cele mai importante obligații ale membrilor comunității este necesitatea de a oferi cazare în anumite situații. Acestea sunt situații precum:
- inspecție (instalație de gaz sau coșuri de fum și ventilație),
- verificarea contoarelor,
- lucrări de renovare și lucrări de întreținere necesare.
Fiecare proprietar este obligat să pună la dispoziție apartamentul pentru instalarea de noi instalații (gaz, apă sau electricitate). Acest lucru este uneori deranjant, deoarece înseamnă adesea necesitatea de a doborî dale sau de a distruge zidul, dar o astfel de obligație este cel mai adesea prevăzută în reglementările comunității de locuințe.
10. O asociație de locuințe și un chiriaș supărător
De asemenea, este de datoria fiecărui membru al comunității să mențină ordinea și pacea și să respecte legea, atât în apartamentele lor, cât și în zonele comune. Dacă vreunul dintre proprietari depășește cu greutate sau în mod persistent aceste reguli sau întârzie să plătească taxele pentru o lungă perioadă de timp, comunitatea are dreptul de a-l evacua pe chiriaș.
Cum este posibil? Comunitatea are dreptul ca un proprietar supărător să vândă proprietatea prin licitație. Cu toate acestea, este necesar un proces judiciar pentru aceasta, care durează de obicei destul de mult timp.
